Glossar
A
Gemäss Art. 641 ZGB liegt Alleineigentum vor, wenn eine Immobilie nur einem Eigentümer gehört. Andere Eigentumsformen sind das Miteigentum und das Gesamteigentum.
B
Mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) wird die zulässige Bau- und Nutzweise der Grundstücke geregelt, soweit diese nicht durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind. Nutzungspläne werden auf Gemeindeebene als „Bau- und Zonenordnung“, der dazu gehörende Plan als „Zonenplan“ bezeichnet.
Baulinien begrenzen die Bebauung. Sie sichern den Raum für bestehende und geplante Infrastrukturanlagen mittels Abstandsvorschriften. Wichtig sind insbesondere Verkehrsbaulinien, die den Raum für die Strasse, Rad- und Gehwege einschliesslich des Mindestabstands von Gebäuden und Anlagen zu den Verkehrsinfrastrukturen sichern. Baulinien können ausserdem zur Sicherung von Versorgungsleitungen wie Elektrizitäts-, Wasser-, oder Gasleitungen oder von Abwasserleitungen eingesetzt werden.
Unter Bauland versteht man einen räumlich abgetrennten Bereich, der zum Bebauen mit einem neuen Gebäude genutzt wird. In diesem Zusammenhang wird auch von überbaubarem Boden gesprochen.
Im Zonenplan der einzelnen Gemeinden und Kantone ist Bauland explizit ausgewiesen und damit rechtlich verbindlich festgelegt. Bei baureifem Land handelt es sich um Bauland, welches bereits voll erschlossen ist. Bei Bauerwartungsland handelt es sich hingegen um ein Grundstück, welches in einem absehbaren Zeitraum zu Bauland werden soll, jedoch ohne dass rechtsverbindliche Sicherheit besteht.
Die Baumassenziffer (BMZ) ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen.
Das Volumen offener Gebäudeteile, das weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse (beispielsweise Wände) umgrenzt ist, wird zu einem festgelegten Anteil angerechnet.
Ein Bau- oder Bebauungsverbot stellt eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit dar, bei der es sich um ein generelles Bebauungsverbot oder um eine für Teile des Grundstücks gültige Baubeschränkung handeln kann und die den Wert der berechtigten Immobilie(n) erhalten (Aussichtsschutz), vor Naturgefahren schützen (Lawinen-, Hochwasserschutz) oder das kulturelle Erbe (Ortsbildschutz) sichern soll.
Durch die Vergabe eines Baurechts gestattet der Eigentümer eines Grundstücks (Baurechtsgeber) einem anderen (dem Baurechtsnehmer) eine Baute auf seinem Grundstück zu bauen. Der Eigentümer behält dabei weiterhin das Eigentum am Grundstück. Der Baurechtsnehmer bezahlt dafür eine Entschädigung, genannt Baurechtszins, für die Nutzung des fremden Grundstücks. Die Bedingungen und der Umfang des Baurechts werden im Baurechtsvertrag festgelegt. Das Baurecht wird für eine bestimmte Zeit festgesetzt, maximal jedoch für 100 Jahre. Dank des Baurechts muss der Baurechtsnehmer das Grundstück nicht kaufen und hat so die Möglichkeit, kostengünstiges Wohneigentum zu erwerben.
Die Bruttorendite einer Immobilie berechnet sich gemäss folgender Formel:
Bruttorendite = Nettomietertrag / Verkehrswert in %
Dabei gilt: Nettomietertrag = Bruttomiete abzüglich Nebenkosten
Berechnungsbeispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Mio. und einem jährlichen Nettomietertrag von CHF 40’000 beträgt die Bruttorendite 4%.
D
Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer
- sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss oder
- nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf
Bei einer Dienstbarkeit verhält sich der belastete Grundeigentümer passiv. Der Inhalt einer Dienstbarkeit ist also zwingend ein Dulden oder ein Unterlassen einer Handlung. Im Gegensatz dazu wird bei der Grundlast ein Grundeigentümer zur Vornahme einer Leistung verpflichtet.
Eine Dienstbarkeit muss grundsätzlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Beispiele von Dienstbarkeiten:
E
Als Eigenkapital oder Eigenmittel bezeichnet man das Geld, das man selbst für die Immobilienfinanzierung aufbringt. Von Gesetzes wegen benötigt man für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie eigene Mittel in Höhe von mindestens 20% des Kaufpreises oder Marktwertes. Für Ferienimmobilien verlangen die Hypothekenanbieter zwischen 30 und 50% Eigenmittel. Bei Renditeimmobilien liegt der Eigenmittelanteil bei mindestens 25%.
Das Eigenkapital kann aus nachstehenden Quellen stammen:
- Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule) bis max. 10% des Kaufpreises
- Konto- und Sparguthaben
- Wertschriften und Wertgegenstände
- Erbvorbezug, Schenkungen oder Privatdarlehen (unverzinst)
- Gelder der gebundenen privaten Vorsorge (Säule 3a)
- Lebensversicherungen (Rückkaufswert) (Säule 3b)
In der Schweiz entspricht der Eigenmietwert einem fiktiven Mieteinkommen. Er wird zum steuerbaren Einkommen von Immobilieneigentümern hinzugerechnet, falls die Immobilie selbstbewohnt ist. Je nach Kanton liegt der Eigenmietwert bei ca. 60 bis 70 Prozent des erzielbaren Mieteinkommens.
Mit dem Eigenmietwert soll Steuergleichheit geschafft werden zwischen Personen, die ihre Immobilie besitzen und solchen, die es mieten. Mieter können den bezahlten Mietzins nicht von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Ohne Eigenmietwert könnte dies dazu führen, dass Mieter höhere Einkommensteuern zahlen als Wohneigentümer, da diese die Hypothekarzinsen und viele Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen können.
Um den Eigenmietwert einer Immobilie festzulegen, bestimmen die Steuerbehörden deren Marktmietwert und wenden darauf einen Preisabschlag an.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist für den Unterhalt der gemeinsamen Bauteile wie Dach, Gebäudehülle oder Haustechnik verantwortlich und teilt sich die Finanzierung für deren Renovation bzw. Sanierung. Dafür legen die Miteigentümer periodische oder einmalige Einlagen in den Erneuerungsfonds zurück. Die effektive Höhe der Einlage ergibt sich aus der jeweiligen Wertquote des Stockwerkeigentümers.
Die Einlagen in den Erneuerungsfonds bilden ein zweckgebundenes Sondervermögen, das Bestandteil des Verwaltungsvermögens ist. Der Erneuerungsfonds dient grundsätzlich der Werterhaltung der Immobilie, es können damit aber auch wertvermehrende Investitionen getätigt werden (hier ist ein qualifiziertes Mehr der Miteigentümer erforderlich). Über die Verwendung der Gelder im Erneuerungsfonds entscheidet die Stockwerkeigentümerversammlung auf der Grundlage des Reglements.
Solange der Erneuerungsfonds weniger als 6% des Gebäudeversicherungswertes enthält, empfiehlt der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) eine jährliche Einlage von mindestens 0,4 % des Gebäudeversicherungswertes. Es empfiehlt sich, bereits ab dem ersten Jahr mit den Einzahlungen zu beginnen.
Nutzt man den Erlös aus dem Verkauf der selbst genutzten Immobilie dazu, sich eine neue selbst genutzte Immobilie zu kaufen, spricht man von einer Ersatzbeschaffung.
Fällt ein Grundstückgewinn an, kann die Grundstückgewinnsteuer bei selbst genutzten Liegenschaften, vorausgesetzt der Verkaufserlös wird „innert einer angemessenen Frist“ in eine neue selbst genutzte Immobilie der Schweiz investiert (= Ersatzbeschaffung), ganz oder teilweise aufgeschoben werden. Der Steueraufschub gilt nur für den Anteil des Gewinns, der in die Ersatzliegenschaft investiert wird.
Je nach Kanton dürfen höchstens zwei bis vier Jahre zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft verstreichen.
Wer eine neue Immobilie gekauft hat, muss seine alte in der Regel innert ein bis zwei Jahren verkaufen, damit die Steuer aufgeschoben werden kann.
Erschliessung bezieht sich auf die Vorbereitung eines Grundstücks für den Bau und die Nutzung. Ein Grundstück kann dann bebaut werden, wenn eine rechtsgenügende Erschliessung vorliegt. Rechtsgenügend bedeutet, dass es einen positiven Bescheid der kantonalen Behörde darüber gibt, dass das Grundstück entsprechend den rechtlichen Vorgaben erschlossen ist. Darunter wiederum versteht man, dass alle für die Grundstücksnutzung nötigen Infrastrukturen (Anschlüsse an öffentliche Versorgungseinrichtungen wie Strom, Wasser und Gas, die Entsorgungsleitung für Abwasser sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrswege) vorhanden sind.
Der Ertragswert einer Immobilie basiert auf den erzielbaren jährlichen Nettomieteinnahmen. Letztgenannte entsprechen den möglichen oder effektiven Mieteinnahmen nach Abzug der Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser.
Die jährlichen Nettomieteinnahmen werden durch einen Kapitalisierungssatz dividiert. Der Kapitalisierungssatz hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab wie etwa der Lage oder den Betriebs- und Unterhaltskosten. Er wird für jede Immobilie einzeln festgelegt – es gibt keinen pauschal gültigen Kapitalisierungssatz.
Ertragswert = Jährliche Nettomieteinnahmen × 100 / Kapitalisierungssatz
F
Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bezieht sich Fremdkapital auf das Kapital, das von externen Quellen wie Banken oder sonstigen Kreditgebern aufgenommen wird, um eine Immobilie zu erwerben. Bei selbst genutzten Liegenschaften darf das Fremdkapital höchstens 80% des Kaufpreises betragen. Bei Renditeimmobilien liegt der Fremdanteil seit 2020 bei maximal 75%.
G
In Gemeinden, welche die IVHB (= Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe) bereits umgesetzt haben, ist der Gebäudeabstand die Entfernung zwischen den projizierten Fassadenlinien zweier Gebäude.
In Gemeinden, die ihre Nutzungsplanung noch nicht an die IVHB angepasst haben, entspricht der Gebäudeabstand der kürzesten Entfernung zwischen zwei Fassaden.
Der Gebäudeversicherungswert entspricht den Wiederaufbaukosten des Gebäudes (Neuwert) in gleicher Grösse, im gleichen Ausbaustandard, zum gleichen Nutzen und am gleichen Standort ohne Berücksichtigung des Grundstückswertes. Der Gebäudeversicherungswert ist nicht zu verwechseln mit dem Verkehrs- oder Steuerwert.
Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen.
Die Volumen offener Gebäudeteile, z.B. Carporte, gedeckte Sitzplätze, Unterstände usw., die weniger als zur Hälfte durch Wände umgrenzt sind, werden zu einem festgelegten Anteil angerechnet.
Für die Berechnung des Gebäudevolumens wendet die Gebäudeversicherung Zürich (GVZ) ein leicht angepasstes Regelwerk auf der Basis der SIA Norm 416 an. Differenzen zwischen den Verfahren ergeben sich vor allem bei nicht ausgebauten Dachräumen, da die GVZ nicht das gesamte Volumen in die Versicherungssumme einrechnet.
In dieser Eigentumsform sind die Eigentümer entweder durch einen Vertrag (z.B. durch den Ehevertrag oder eine einfache Gesellschaft) oder durch eine Gesetzesvorschrift (meistens durch eine Erbgemeinschaft) als gemeinsame Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das übergeordnete Verhältnis, also beispielsweise der Ehevertrag, determiniert, wer in welchem Umfang an der Immobilie beteiligt ist. Die Gesamteigentümer können über die Immobilie nur gemeinsam verfügen: Entscheidungen, beispielsweise bezüglich einer Veräusserung der Immobilie, müssen gemeinsam gefällt werden.
Die Geschossfläche entspricht der Gesamtfläche aller Stockwerke, die bebaut, geschlossen und überdacht sind.
Im Gegensatz zur Geschossfläche berücksichtigt die Wohnfläche lediglich die Flächen, die zum Wohnen bestimmt sind. So gehören Treppenhäuser oder Technikräume zur Geschossfläche, aber nicht zur Wohnfläche.
Mit dem Gestaltungsplan wird für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung aufgestellt, welche bezüglich Nutzung, Erschliessung, Bebauung und Ausstattung von der Bau- und Zonenordnung abweicht.
Gestaltungspläne werden vom Gemeinderat erlassen, sind vom Regierungsrat zu genehmigen und für den Eigentümer verbindlich.
Beim Grundbuch handelt es um ein Register, welches an Grundstücken bestehende dingliche Rechte wie Eigentum, Dienstbarkeiten, usw., enthält. Um das Grundbuch kümmern sich die Grundbuchämter der Kantone.
Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer
- sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss (= dulden; positive Dienstbarkeit), oder
- nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf (= unterlassen; negative Dienstbarkeit).
Grundpfandrechte sind im Sachenrecht Pfandrechte an Grundstücken oder an grundstücksgleichen Rechten zur Sicherung von Forderungen.
Das Grundpfandrecht gibt dem Gläubiger das Recht auf Verwertung, wenn der Schuldner seine Schuld nicht begleichen kann.
Grundstücke im Sinne des Gesetzes (Art. 655 ZGB) sind:
1. die Liegenschaften*;
2. die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
3. die Bergwerke;
4. die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
Die Grünflächenziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen.
Grünflächenziffer = anrechenbare Grünfläche / anrechenbare Grundstücksfläche
Die Grünflächenziffer bestimmt den Anteil des Grundstücks, der nicht nur nicht überbaut werden darf, sondern unversiegelt zu erhalten ist.
H
Handänderungssteuer ist eine Steuer, welche anlässlich des Grundstückserwerbs anfallen kann. Ob und in welcher Höhe die Abgabe erfolgt, ist von Kanton zu Kanton verschieden. Einige Kantone haben die Handänderungssteuer durch eine Handänderungsgebühr ersetzt, andere wiederum verzichten ganz darauf. In den meisten Kantonen übernimmt der Grundstückserwerber die Steuer. Grundlage ist in der Regel der Kaufpreis des Grundstücks, der mit einem bestimmten Prozentsatz multipliziert wird, um die zu entrichtende Handänderungssteuer zu erhalten.
Die hedonische Schätzung ist ein Vergleichswert-Verfahren. Eine Immobilie wird dabei mit einer Datenbank effektiv gehandelter Objekte verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.
Als Hypothek bezeichnet man das Fremdkapital (= Kredit), das für einen Immobilienkauf benötigt wird. Die Hypothek ist durch die Immobilie gesichert. Für die Finanzierung des Eigenheims werden von Gesetzes wegen mindestens 20 % Eigenkapital benötigt. Mit der ersten Hypothek finanziert man die ersten 65 % des Immobilienwertes. Die zweite Hypothek finanziert den Rest. Sie muss innert 15 Jahren mittels indirekter oder direkter Amortisation zurückbezahlt werden. Auf die Hypothek bezahlt der Hypothekarnehmer dem Darlehensgeber einen jährlichen Zins, den sogenannten Hypothekarzins.
Für die Tragbarkeit sollten die laufenden Kosten der Hausfinanzierung in der Regel nicht mehr als 33 % des Einkommens betragen.
K
Der Kapitalisierungssatz ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem Nettomietertrag und dem Wert einer Immobilie:
Kapitalisierungssatz = jährliche Nettomieteinnahmen / Kaufpreis x 100 %
Er wird bei der Bewertung von Renditeimmobilien angewendet.
Das entsprechende Bewertungsverfahren nennt man Ertragswertmethode und den dabei ermittelten Immobilienwert den Ertragswert.
Der Kapitalisierungssatz kann mittels hedonischer Modelle (historische, statistische Vergleichsmethode unter Zuhilfenahme einer Transaktionsdatenbank) von Firmen wie Wüest Partner ermittelt werden.
Fehlen entsprechende Vergleichsdaten, kann er auch zusammengesetzt werden aus dem Basiszinssatz (= Verzinsung alternativer, risikoloser Kapitalanlage) und den prozentualen Zuschlägen der Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhalts- und Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschreibungen, Immobilität). Je höher der Kapitalisierungssatz ist, umso tiefer liegt der Wert der Immobilie.
Die Katasternummer dient zur Identifikation einer Immobilie und entspricht der Parzellennummer im Grundbuchplan.
Das Kaufsrecht gibt dem Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu einem festgelegten Preis in einem späteren Zeitpunkt zu erwerben und muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam sein kann.
Der Kaufrechtsberechtigte kann frei entscheiden, ob und wann er das Kaufrecht ausüben möchte. Die Ausübung erfolgt in der Regel durch eingeschriebene Anzeige an den Grundeigentümer, der die erforderlichen Grundbuchanmeldung abzugeben hat. Es ist ein öffentlich beurkundeter Kaufrechtsvertrag vorgeschrieben. Die maximal zulässige Dauer des Kaufrechtes beträgt 10 Jahre.
L
Es wird zwischen absolutem und relativem Landwert differenziert. Der absolute Landwert ist ein Vergleichswert für erschlossenes Bauland an gleichen oder ähnlichen Lagen. Der relative Landwert hingegen drückt den Landwert in Bezug auf die Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks aus.
Als Liegenschaften werden Grundstücke aller Art, was sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke umfassen kann, bezeichnet.
Die Liegenschaft umfasst sowohl das Grundstück als auch das darauf gebaute Grundstück.
Im Bebauungsplan kann für Liegenschaften die private, gewerbliche oder industrielle Bebauung vorgesehen sein.
M
Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, entspricht dem am Markt mutmasslich erzielbaren mittleren Verkaufspreis und ist eine möglichst präzise und objektive Schätzung des erzielbaren mittleren Verkaufspreises.
Der Verkaufspreis ist das Ergebnis der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer und kann je nach individuellen Bedingungen vom Marktwert abweichen.
Er entspricht dem tatsächlich am Markt erzielten Preis. Marktpreise können immer erst im Nachhinein nach Abschluss der Transaktion (Eigentumsübertragung) herausgefunden werden.
Ertrag, den ein Eigentümer aus der Vermietung einer Immobilie erwirtschaftet. Die Nebenkosten, die dem Mieter weiterverrechnet werden, sind hier nicht mit einbezogen. Der Nettomietertrag ergibt sich aus dem Bruttomietertrag abzüglich der Kosten, die dem Eigentümer aus dem Betrieb der Liegenschaft entstehen und die dem Mieter nicht weiterverrechnet werden können.
M
Zu den Nebenkosten zählen ausschliesslich Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang stehen:
- Heizungs- und Warmwasserkosten
- Hauswartungskosten
- Kosten der Gartenpflege
- Abwassergebühren
- Kosten für den Kaltwasserbezug
- Kabel-TV-Gebühren
- Kosten für den Allgemeinstrom
Es gilt zu beachten, dass der Mieter Nebenkosten nur bezahlen muss, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sind. Sind keine Nebenkosten aufgeführt, so gehen Gesetz und Rechtsprechung davon aus, dass diese mit dem Mietzins abgegolten sind. Heizungs- und Warmwasserkosten fallen in der Nebenkostenabrechnung betragsmässig am stärksten ins Gewicht.
Die Nebenkosten werden in der Regel im Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter verteilt.
Alternativ kann der Vermieter die Nebenkosten pauschal mit dem Mieter vereinbaren. Als Pauschalbetrag gilt dabei der Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten, die in den drei letzten Jahren entstanden sind.
Bei der Berechnung der Nettorendite werden die zu erwartenden jährlichen Kosten vom zu erwartenden Nettomietertrag (= Bruttomietertrag minus Nebenkosten) abgezogen und zum Verkehrswert ins Verhältnis gesetzt:
(Nettomietertrag – Kosten) / Verkehrswert in %.
Unter die zu erwartenden Kosten fallen Punkte wie Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Unterhalts-, Revisionskosten, Mietausfälle und Rückstellungen.
Die Nettorendite ist vor allem geeignet, um zwei Immobilien in Bezug auf ihre Rendite vergleichen zu können.
Bei der Nettowohnfläche handelt es sich um die Gesamtfläche aller beheizten Flächen in einem Haus oder einer Wohnung. Abstellräume, Treppen, sowie auch Cheminées und Einbauschränke werden ebenfalls inkludiert. Nicht inbegriffen sind die Innenwände. Auch die Flächen ausserhalb des Wohnbereichs wie Treppenhäuser, Kellerräume, Balkon- und Terrassenflächen, Estrichräume, Garagen, Heizungs- und Öltankräume, Wasch- und Trockenräume, Veloräume sowie Geschäftsräume zählen nicht zur Nettowohnfläche. (Definition gemäss «Bundesamt für Wohnungswesen»).
Der Neuwert entspricht dem geschätzten Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes am Bewertungsstichtag erforderlich wäre. Es handelt sich also um die Reproduktionskosten des Gebäudes.
Die Nettogeschossfläche bezieht sich auf die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb eines Gebäudes, wie z.B. Wohn- und Schlafzimmer, Küchen, Bäder und Büros.
Ausgeschlossen von der NGF sind Flächen, die nicht direkt für Wohn- oder Arbeitszwecke genutzt werden können. Dies schliesst in der Regel Wände, Stützpfeiler, Installationsschächte und Treppenhäuser aus.
Im Gegensatz zur NGF beinhaltet die Bruttogeschossfläche (BGF) alle Flächen eines Geschosses, inklusive der Wände und sonstiger baulicher Elemente.
Das Nutzniessungsrecht ist wie das restriktivere Wohnrecht eine Dienstbarkeit. In beiden Fällen muss das Recht in das Grundbuch eingetragen werden. Die Nutzniessung kann für maximal 100 Jahre festgelegt werden, endet jedoch jeweils mit dem Tod des Berechtigten. Das heisst, die Eigentümer eines Vermögenswertes, der mit einer lebenslänglichen Nutzniessung belastet ist, können erst nach dem Tod des Nutzniessers frei darüber verfügen. Mit dem Nutzniessungsrecht können Eltern ihre Immobilie auf ihre Nachkommen übertragen und weiterhin in ihrem Zuhause wohnen bleiben. Der Nutzniesser bezahlt Hypothekarzinsen, gewöhnliche Unterhaltskosten sowie Versicherungsprämien und versteuert den Eigenmietwert als Einkommen und den Nettowert als Vermögen. Wird einem Nutzniesser ein Nutzniessungsrecht eingeräumt, kann der Eigentümer die Immobilie nach wie vor verkaufen, der Verkauf dürfte aber aufgrund der Belastung durch die Nutzniessung eher anspruchsvoll sein. Auf die Zustimmung des Nutzniessers ist er dabei nicht angewiesen.
O
Q
Mit der Quartierplanung wird eine städtebaulich, architektonisch und erschliessungsmässig gute sowie umweltgerechte Arealüberbauung bezweckt, die sich harmonisch in ihre Umgebung einfügt. Die Quartierplanung umfasst die Erschliessung mit Strassen und Werkleitungen, die Festlegung neuer Grundstücksgrenzen und die Errichtung von Dienstbarkeiten Mit der Quartierplanung kann von den Zonenvorschriften (Regelbauweise) sowie der Erschliessungsplanung abgewichen werden. In erster Linie dient die Quartierplanung der Realisierung architektonisch guter Wohnsiedlungen unter optimaler Nutzung des Bodens. Sie kann aber auch grössere Zentrumsüberbauungen mit gemischter Nutzung, Einkaufszentren oder Nutzungen für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe umfassen. Eine Quartierplanung darf nicht dafür benutzt werden, um ungewünschte Zonenvorschriften zu umgehen. Die Quartierplanung kommt sowohl für unüberbaute Gebiete als auch für Gebietserneuerungen und Sanierungen in Frage.
Am Verfahren beteiligt sind die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Zuerst werden deren Absichten in Grundeigentümerversammlungen diskutiert und dann beschliesst der Gemeinderat (Exekutive) den Quartierplan. Nach der Genehmigung durch den Regierungsrat als Exekutive wird der Quartierplan baulich und rechtlich realisiert und bauliche Kosten werden von den Grundeigentümern getragen.
S
Durch den Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die mittels eines Grundpfands (Immobilie) sichergestellt ist. Für diese Forderung haftet der Schuldner mit seinem gesamten persönlichen Vermögen.
Auf Antrag der Parteien (Schuldner und Gläubiger) wird der Schuldbrief als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief ausgestaltet.
Der Register-Schuldbrief entsteht mit der Eintragung in das Grundbuch. Er wird auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers (Eigentümerschuldbrief) eingetragen.
Beim Papier-Schuldbrief wird neben der Eintragung in das Grundbuch ein verkehrsfähiges Wertpapier (Pfandtitel) ausgestellt, welches auf den Inhaber (=Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (=Namenschuldbrief) lauten kann. Das Grundbuchamt darf dem Gläubiger oder dessen Beauftragtem den Pfandtitel nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Schuldners und des Pfandeigentümers aushändigen. Wie bei allen Wertpapieren ist auch der Pfandtitel beim Papier-Schuldbrief für die Geltendmachung der Forderung unerlässlich. Dies im Unterschied zum Register-Schuldbrief, bei welchem sich der Gläubiger durch die Eintragung seines Namens im Grundbuch legitimiert.
Zahlt der Schuldner dem Gläubiger die Schuld zurück, so erlischt die Schuldbriefforderung nicht, sondern besteht im Nominalbetrag weiter. Der Schuldner und Grundeigentümer kann vom Gläubiger die Übertragung des Register-Schuldbriefes auf den Namen des Grundeigentümers bzw. die Herausgabe des Papier-Schuldbriefes verlangen. Danach hat der Grundeigentümer die Wahl, den Schuldbrief unbelastet in seinem Eigentum zu behalten, um ihn später weiterzuverwenden oder den Eintrag im Grundbuch und den Papier-Schuldbrief löschen zu lassen. (Quelle: Notariate Kanton Zürich)
Gewisse Personaldienstbarkeiten wie z.B. das Baurecht können als selbständige (d.h. weder zugunsten eines herrschenden Grundstücks noch zugunsten einer bestimmten Person) und dauernde (d.h. mindestens auf 30 Jahre und länger) Rechte vereinbart werden und sind somit übertragbar. Sie werden als Grundstücke definiert und können als solche in das Grundbuch aufgenommen werden.
Der Steuerwert wird zur Festsetzung der Liegenschafts- und Vermögenssteuer festgelegt. Er liegt in der Regel aus Gründen der politischen Unbedenklichkeit unterhalb des Verkehrswertes. Die gesetzliche Bandbreite beträgt 70 bis 100 % des effektiven Verkehrswertes.
Bei der Festlegung des Steuerwerts greifen die beteiligten Behörden auf mehrheitlich vergangenheitsbezogene Daten zurück und nehme gewisse methodische Vereinfachungen vor. Die Steuerwerte werden periodisch angepasst.
Gemäss Art. 712a Abs. 1 Zivilgesetzbuch (ZGB) wird mit Stockwerkeigentum den Miteigentumsanteil an einem überbauten Grundstück bezeichnet, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen, zu verwalten und innen auszubauen. Diese Räume im Sonderrecht bilden die Stockwerkeigentumseinheit.
Der Miteigentumsanteil wird als Wertquote im Grundbuch festgehalten und spielt für die Kostenaufteilung eine wichtige Rolle. Der Wohnungseigentümer muss sich im Verhältnis seines Anteils nicht nur an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Bauteile (z.B. Dach, Fenster und Fassade, Treppenhaus, Personenaufzug, Aussen-Parkplätze, Fundament, etc.), sondern auch an den Betriebskosten (Heizung, Wasser, Hauswartung, Versicherung, Gartenpflege, etc.) beteiligen. Der Eigentümer darf den Innenausbau seiner Wohnung selbst bestimmen, bauliche Massnahmen und Veränderungen an gemeinschaftlichen Bauteilen können grundsätzlich nur mit Zustimmung der Gemeinschaft durchgeführt werden.
Der Käufer von Stockwerkeigentum ist Teil einer Eigentümer-Gemeinschaft. Er ist an das bestehende Reglement und an sämtliche Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft gebunden.
Der Substanzwert (auch Realwert genannt) ergibt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes. Der Zeitwert entspricht den Kosten, die anfallen würden, um die Immobilie genau in dem Zustand wieder zu erstellen, in dem sie sich bei der Besichtigung und Bewertung befindet (unter Berücksichtigung einer Altersentwertung). Bei der Substanzwertmethode wird die aktuelle Nachfrage nach dem bewerteten Objekt oftmals ausser Acht gelassen.
Der Substanzwert wird vor allem dann herangezogen, wenn nicht genügend Vergleichsdaten vorhanden sind, etwa bei Luxus- und Liebhaberobjekten.
V
Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem voraussichtlich beim Verkauf innerhalb von 12 Monaten und unter marktüblichen Bedingungen erzielbaren Verkaufspreis.
Der Verkehrswert ist ein Wert, der aufgrund einer Immobilienschätzung zustande kommt. Er ist eine Richtgrösse für die Festlegung des Verkaufspreises einer Immobilie. Der effektiv erzielte Verkaufspreis kann dabei unter oder über dem Verkehrswert liegen. Der Verkehrswert ist auch Grundlage für die Belehnungshöhe bei der Kreditvergabe.
Es gibt drei Gruppen von Vormerkungen, die im Grundbuch aufgeführt sind:
- Persönliche Rechte (Art. 959 ZGB). Beispiel: Vormerkung von Miet- und Pachtverträgen, Vorkaufsrechten.
- Verfügungsbeschränkungen (Art. 960 ZGB). Beispiel: Pfändung des Grundstückes durch das Betreibungsamt.
- Vorläufige Eintragungen behaupteter dinglicher Rechte (Art. 961 ZGB). Beispiel: Bauhandwerkerpfandrecht.
W
Gemäss ZGB sind bei der Begründung von Stockwerkeigentum die räumliche Ausscheidung (Miteigentumsanteil) und der Anteil jeder Stockwerkeinheit in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner am Wert der Liegenschaft (Wertquote) anzugeben. Der Gesetzgeber hat keinerlei Kriterien für die Bestimmung der Wertquote definiert. Sie ist eine abstrakte Verhältniszahl und im Gegensatz zum Miteigentumsanteil keine wirtschaftlich genau messbare Grösse. Sie soll den Nutzwert der einzelnen Einheiten und die Berechtigung der einzelnen Stockwerkeigentümer am gemeinsamen Eigentum rechnerisch zum Ausdruck bringen. Die Wertquote ist in der Regel massgeblich für die Berechnung des Kostenanteils der einzelnen Stockwerkeigentümer.
Die Wertquote beinhaltet
- quantitative Grössen wie die Fläche der Einheiten und
- qualitative Aspekte der einzelnen Sonderrechtseinheiten wie Ausrichtung, Stockwerk, Grundriss und Ausstattung, aber auch ausschliessliche Nutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum, zum Beispiel Gartenanteile, Dachterrassen oder Autoparkplätze.
Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form der Nutzniessung und gibt einer oder mehreren Personen das Recht, eine Liegenschaft oder einen bestimmten Teil davon zu bewohnen. Das Wohnrecht wird zur Absicherung im Grundbuch eingetragen, und zwar entweder als dingliches Recht oder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Der Berechtigte darf die Liegenschaft nicht vermieten. Das Wohnrecht ist meist unentgeltlich und weder übertragbar noch vererblich. In der Regel wird es auf Lebenszeit eingeräumt. Eine vorzeitige Auflösung des Wohnrechtes bedarf der Zustimmung aller beteiligten Personen. Eine Auflösung ist auch möglich, wenn das Wohnrecht nicht mehr ausgeübt wird, zum Beispiel weil die wohnberechtigte Person aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim zieht.
Der Berechtigte trägt den gewöhnlichen Unterhalt (Pflege, regelmässige Reinigung), Betriebskosten wie Heiz- und Nebenkosten und kleine Reparaturen. Der Eigenmietwert (abzüglich der Unterhaltskosten) wird durch den Berechtigten als Einkommen versteuert. Ausserdem besteht die Möglichkeit, Steuerabzüge für den Unterhalt geltend zu machen.
Als wertvermehrende Investitionen gelten Aufwendungen, die einen Mehrwert generieren und damit den Marktwert der Immobilie steigern. Dies kann sein, weil sie
- deren Gebrauchswert bzw. Wertigkeit erhöhen wie z.B. bei Ersatz der alten durch eine besser ausgestattete Küche, bei Ersatz des Spannteppichs durch ein Parkett oder eine energetische Sanierung;
- neue Bestandteile wie z.B. eine Dampfsauna oder einen Schwedenofen hinzufügen;
- das Gebäudevolumen vergrössern wie z.B. bei einem Wintergarten oder einem Anbau.
Mit Ausnahme von energetischen Sanierungen können sämtliche wertvermehrenden Investitionen bei den Grundstücksgewinnsteuern abgezogen werden. Bei vermieteten Liegenschaften berechtigen wertvermehrende Investitionen zu einer Mietzinserhöhung.
Finanziert werden können sie über eine Aufstockung der Hypothek, einen Baukredit sowie Vorsorge- und Fördergelder.
