Hypotheken: Modelle und Bankanforderungen im Überblick

Wie Käuferinnen und Käufer die passende Finanzierungsform für ihre Immobilie finden

Der Erwerb einer eigenen Liegenschaft zählt für die meisten Menschen zu den bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Über viele Jahre hinweg wird dabei erhebliches Kapital gebunden, und der Erfolg der Finanzierung hängt von mehreren Faktoren ab: von der individuellen Risikofähigkeit, von der Zinsentwicklung, von der persönlichen finanziellen Situation sowie von den Anforderungen der finanzierenden Bank.

Im Zentrum jeder Immobilienfinanzierung steht die Hypothek. Ein fundiertes Verständnis der Grundprinzipien und der gängigen Hypothekarmodelle erlaubt es, die Finanzierung gezielt auf die eigenen Bedürfnisse abzustimmen. Der vorliegende Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Begriffe, die etablierten Hypothekarmodelle in der Schweiz sowie die zentralen Anforderungen der Banken.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein grundpfandgesichertes Darlehen: Die Bank stellt Kapital für den Erwerb einer Liegenschaft zur Verfügung, wobei die Liegenschaft selbst als Sicherheit (Grundpfand) dient. Bei anhaltenden Zahlungsschwierigkeiten ist die Bank im äussersten Fall berechtigt, die Liegenschaft zu verwerten, um ihre Forderung zu decken.

In der Schweiz wird eine Hypothek in der Regel nicht vollständig zurückbezahlt, sondern über lange Zeiträume, häufig über Jahrzehnte, weitergeführt. Für das Verständnis sind drei Begriffe zentral:

• Zins: die Vergütung, die für die Nutzung des geliehenen Kapitals entrichtet wird.
• Amortisation: die schrittweise Rückzahlung eines Teils der Schuld.
• Laufzeit: der Zeitraum, während dem ein bestimmter Zinssatz oder ein bestimmtes Hypothekarmodell gilt.

Die Hypothekarmodelle in der Schweiz

In der Praxis haben sich in der Schweiz drei Hypothekarmodelle etabliert, die sich vor allem in der Zinsbindung und im Risikoprofil unterscheiden. Häufig werden mehrere Modelle innerhalb einer Finanzierung kombiniert.

1. Festhypothek

• Der Zinssatz wird für die gesamte Laufzeit, üblicherweise zwischen 2 und 10 Jahren, fest vereinbart und bleibt unabhängig von der Marktentwicklung unverändert.
• Diese Konstanz bietet volle Planungssicherheit: Die Zinskosten stehen für die gesamte Laufzeit fest, auch wenn die Marktzinsen zwischenzeitlich steigen.
• Eine vorzeitige Auflösung ist in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
• Die Festhypothek eignet sich besonders für Käuferinnen und Käufer, die Wert auf ein stabiles, planbares Budget legen.

1. SARON-Hypothek

• Der Zinssatz orientiert sich am Referenzzinssatz SARON (Swiss Average Rate Overnight), dem durchschnittlichen Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander kurzfristig Geld ausleihen.
• Er wird üblicherweise alle drei bis sechs Monate neu berechnet und folgt damit eng der Entwicklung am Geldmarkt.
• Sinken die Zinsen, profitieren Kreditnehmende in der Regel zeitnah; steigen sie, erhöhen sich die Kosten entsprechend.
• Ein Wechsel in eine Festhypothek ist bei den meisten Banken kurzfristig möglich, teilweise lässt sich gegen eine Gebühr auch eine Zinsobergrenze (Cap) vereinbaren.
• Diese Variante eignet sich für Kreditnehmende mit ausreichender finanzieller Reserve, die Zinsschwankungen tragen können.

1. Variable Hypothek

• Der Zinssatz wird von der Bank festgelegt und periodisch an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.
• Die Hypothek hat keine feste Laufzeit und lässt sich meist mit einer Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten auflösen.
• Sie ist in der Regel teurer als eine Fest- oder SARON-Hypothek und wird heute vor allem als kurzfristige Übergangslösung genutzt, etwa vor einem geplanten Verkauf oder dem Abschluss einer neuen Festhypothek.

Zentrale Anforderungen der Banken

Unabhängig vom gewählten Hypothekarmodell prüfen Banken bei jeder Finanzierungsanfrage dieselben Grundgrössen.

• Belehnung: Banken finanzieren in der Regel höchstens 80 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft. Die restlichen mindestens 20 Prozent müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen, etwa aus Ersparnissen oder Wertschriften, und dürfen nicht aus vorbezogenen Vorsorgegeldern der Pensionskasse stammen.
• Tragbarkeit: Die jährlichen Kosten für Zins, Amortisation und Nebenkosten dürfen in der Regel rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Banken rechnen dabei vorsichtshalber mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent sowie mit pauschalen Nebenkosten von rund 1 Prozent des Verkehrswerts pro Jahr, damit die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.
• Amortisation: Der Teil der Hypothek oberhalb von rund zwei Dritteln des Verkehrswerts, bis maximal 80 Prozent, wird als zweite Hypothek bezeichnet und muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Für den darunterliegenden Teil, die erste Hypothek, besteht in der Regel keine Amortisationspflicht.

Worauf es bei der Wahl der richtigen Hypothek ankommt

1. Risikofähigkeit und Risikobereitschaft realistisch einschätzen

Wer finanzielle Stabilität priorisiert, ist mit einer Festhypothek in der Regel gut beraten. Wer Zinsschwankungen tragen kann und von einem stabilen oder sinkenden Zinsumfeld profitieren möchte, findet in der SARON-Hypothek eine geeignete Alternative.

1. Zinsumfeld und persönliche Planung berücksichtigen

Die Wahl der Laufzeit sollte sich nicht ausschliesslich am aktuellen Zinsniveau orientieren, sondern auch an persönlichen Faktoren wie einem möglichen Verkauf, einem Umbau oder einer veränderten Familiensituation.

1. Finanzierungsstruktur frühzeitig mit Fachpersonen besprechen

Eine unabhängige Beratung unterstützt dabei, die individuelle finanzielle Situation korrekt einzuschätzen und die Hypothek strukturell zu optimieren, etwa hinsichtlich Eigenkapitaleinsatz, Vorsorgegeldern und Amortisationsstrategie.

1. Angebote verschiedener Anbieter vergleichen

Konditionen, Zinssätze und Flexibilität unterscheiden sich von Bank zu Bank teils erheblich. Ein systematischer Vergleich lohnt sich deshalb in jedem Fall.

Fazit: Die richtige Finanzierung als Grundlage für langfristige Sicherheit

Die Wahl der passenden Hypothek ist keine einmalige Entscheidung, sondern eine Frage der langfristigen finanziellen Planung. Wer die gängigen Hypothekarmodelle kennt, die Anforderungen der Banken versteht und die eigene Risikofähigkeit realistisch einschätzt, schafft die Grundlage für eine solide und tragfähige Finanzierung.

Ob Festhypothek, SARON-Hypothek, variable Hypothek oder eine Kombination verschiedener Modelle: Entscheidend ist, dass die gewählte Finanzierungsform zur individuellen Lebenssituation passt, sowohl heute als auch in den kommenden Jahren.