Immobilien und Erbschaft (T. 1)

Typische Familiensituationen und was es zu beachten gilt (Teil 1)

Was ist bei einer lebzeitigen Hausübernahme durch ein Kind zu beachten?

Marco Miesch erklärt: „Oft möchten Eltern das Haus schon zu Lebzeiten einem Kind übertragen – sei es wegen eines Umzugs, aus Altersgründen oder um Pflegekosten vorzubeugen. Wichtig ist, sich über steuerliche und rechtliche Konsequenzen im Klaren zu sein.“

Im Vordergrund stehen Fragen wie:

• Führt die Übertragung zu Grundstückgewinn- oder Handänderungssteuern?
• Wird ein Erbvorbezug gewährt und wie wirkt sich dieser später auf die Erbteilung aus?

Gerade bei mehreren Kindern ist Fairness zentral. Wenn die Immobilie unter dem Verkehrswert übertragen wird oder als (teilweise) Schenkung gilt, kann das Auswirkungen auf Pflichtteile und den Familienfrieden haben.

„Empfehlenswert ist, dass alle Kinder einbezogen werden und zentrale Eckpunkte wie der Übernahmewert und der Erbvorbezug in einem Erbvertrag festgehalten werden“, betont Miesch. So lassen sich spätere Missverständnisse oder gar Erbstreitigkeiten vermeiden.

Vor- und Nachteile eines Vorerbbezugs

Ein solcher Vorerbvorbezug bringt einige Vorteile:

• Der Sohn kann direkt ins Haus einziehen.
• Die Eltern werden finanziell entlastet.
• Die Erbregelung ist frühzeitig klar.

Aber es gibt auch Risiken:

• Finanzielle Belastung für den Sohn (Hypothek, Unterhalt).
• Mögliche Unstimmigkeiten unter Geschwistern, etwa beim Übernahmepreis.
• Beeinträchtigung des Ergänzungsleistungsanspruchs der Eltern.

Wie wird ein fairer Ausgleich für die Geschwister geschaffen?

Ein wichtiger Punkt: „Die Geschwister haben grundsätzlich Anspruch auf einen gleichwertigen Anteil des Vorerbbezugs“, sagt Miesch. Dies kann durch direkte Auszahlungen oder durch vertraglich geregelte Ausgleichszahlungen des übernehmenden Kindes erfolgen.

Wie wird der Immobilienwert bestimmt?

Hier rät der Erbschaftsexperte zu Transparenz: „Im Idealfall wird eine oder mehrere unabhängige Schätzungen eingeholt. Zwar können Eltern und Kinder den Wert auch selbst festlegen, doch eine professionelle Bewertung beugt späteren Diskussionen vor.“

Was, wenn der Sohn das Haus später gewinnbringend verkauft?

Ein durchaus realistisches Szenario. In diesem Fall kann im Abtretungsvertrag ein Gewinnbeteiligungsrecht für die Eltern oder Geschwister vereinbart werden – etwa eine prozentuale Beteiligung am späteren Verkaufserlös. Solche Regelungen müssen jedoch juristisch sauber formuliert sein.

Und wenn die Eltern später Ergänzungsleistungen brauchen?

„Eine Immobilienschenkung kann bei der Prüfung von Ergänzungsleistungen voll angerechnet werden – ohne Verjährungsfrist“, warnt Miesch. Daher sei auch hier eine sorgfältige Abwägung und Planung entscheidend.