Zinssenkung der SNB – warum die Hypothekarzinsen trotzdem nicht fallen könnten

Die Schweizer Nationalbank hat einen weiteren Zinsschritt bekannt gegeben, was sich für gewöhnlich in sinkenden Refinanzierungskosten und damit tieferen Hypothekarzinsen niederschlägt. Dies geschieht am stärksten am sogenannten kurzen Ende, wovon vor allem SARON-Kredite profitieren, aber auch am langen, was zum Beispiel für längere Zinsbindungen gilt.

Warum könnte es nun passieren, dass aus diesen Zinssenkungen nicht unbedingt fallende Hypothekarzinsen resultieren? Die Antwort könnte sein, dass seit dem 1. Januar 2025 neue Regeln für die Vergabe von Hypothekarkrediten gelten, Stichwort: Basel III. Dies bringt Veränderungen für Schweizer Banken in der Kreditvergabepraxis und in den meisten Fällen höhere Kreditmargen mit sich.

Je nach bisheriger Kreditvergabepraxis und Belehnung ergeben sich für die meisten Banken erhöhte Eigenkapitalhinterlegungsvorschriften. Vereinfacht bedeutet dies, dass eine Bank für ein und denselben Kredit mehr Kapital binden muss, was sie an anderer Stelle nicht gewinnbringend einsetzen kann. Diese Differenz muss nun durch höhere Kreditmargen aufgefangen werden. Dies betrifft vor allem Neuabschlüsse, die nun die höheren Kapitalanforderungen kompensieren müssen. In der Folge bedeutet dies, dass die Hypothekarzinsen trotz Senkung des Referenzzinssatzes durch die SNB nicht fallen, sondern konstant bleiben oder sogar leicht steigen könnten.

Wen betrifft die Einführung von Basel III? Hier muss man unterscheiden nach Nutzungsart und Belehnung. Objekte, die mit 60 % oder weniger belehnt sind, könnten theoretisch von günstigeren Konditionen profitieren, aber auch hier ist zu beachten, dass die Banken die Ersparnis auf die Eigenkapitalkosten nutzen könnten, um ihre Margen zu steigern und die erhöhten Eigenkapitalkosten zu kompensieren. Bei der Nutzungsart muss zum Beispiel zwischen selbstgenutztem Wohneigentum und Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern und Zweitwohnungen differenziert werden, welche die Konsequenzen am stärksten zu spüren bekommen dürften.

Auch werden Bonitätsanforderungen steigen und unter Umständen zu restriktiverer Kreditvergabe führen. Inwiefern sich dies in den Preisen niederschlagen wird, bleibt noch abzuwarten, aber vor allem Toplagen wie im Kanton Zürich sollten hiervon weitestgehend unberührt bleiben, da hier der starke Zuzug entgegenwirkt.

Nun haben Schweizer Banken vor Beginn dieses Jahres unterschiedliche Bewertungsmethoden und Eigenkapitalvorschriften angewendet. Profiteure von Basel III könnten nun die Banken sein, die zuvor konservativer als unter dem neuen Basel-Regime agiert haben. Bei diesen Banken könnte man nun eine kompetitive Kreditvergabepraxis und damit bessere Kreditkonditionen sowohl was Eigenmittel als auch Zinsmargen angeht erwarten. Somit lohnt es sich, mit verschiedenen Anbietern zu sprechen und auch auf Lokalbanken zuzugehen.