Scheidung und Immobilien

Welche Möglichkeiten Ehepaare mit gemeinsamem Wohneigentum haben und was das Schweizer Recht dazu vorsieht

Eine Scheidung verändert viele Bereiche des Lebens. Besonders anspruchsvoll wird es, wenn das Ehepaar eine gemeinsame Liegenschaft besitzt. Anders als ein Bankguthaben lässt sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht einfach halbieren. Häufig ist zudem ein grosser Teil des Vermögens beider Partner darin gebunden, und neben der Frage nach dem Eigentum müssen auch die Hypothek, allfällige Vorsorgegelder und steuerliche Folgen geklärt werden.

Wer die rechtlichen Grundlagen und die möglichen Lösungswege kennt, kann sachlichere Entscheidungen treffen und unnötige Kosten vermeiden. Der vorliegende Beitrag gibt einen Überblick darüber, wie das Schweizer Recht eine Liegenschaft bei einer Scheidung behandelt, welche Optionen Ehepaaren offenstehen und worauf Eigentümerinnen und Eigentümer besonders achten sollten.

Wem gehört die Liegenschaft?

Was mit dem Eigenheim bei einer Scheidung geschieht, hängt in erster Linie von zwei Faktoren ab: vom Güterstand der Ehegatten und von der Eigentumsform, die im Grundbuch eingetragen ist.

Der Güterstand

Haben die Ehegatten keinen Ehevertrag abgeschlossen, gilt in der Schweiz automatisch der ordentliche Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung (Art. 181 ZGB). Dabei wird das Vermögen jedes Ehegatten in zwei Bereiche aufgeteilt:

• Eigengut: Vermögen, das ein Ehegatte bereits vor der Ehe besass, sowie Erbschaften und Schenkungen, die er während der Ehe erhalten hat (Art. 198 ZGB).
• Errungenschaft: Vermögen, das während der Ehe entgeltlich erworben wurde, insbesondere aus Arbeitserwerb (Art. 197 ZGB).

Bei der Scheidung behält jeder Ehegatte sein Eigengut. Die Errungenschaft wird nach Abzug der Schulden grundsätzlich hälftig geteilt (Art. 215 ZGB). Wurde die Liegenschaft während der Ehe mit Ersparnissen aus dem Einkommen gekauft, gehört sie in der Regel zur Errungenschaft.

Hat ein Ehegatte Eigengut in die Liegenschaft investiert, etwa aus einer Erbschaft, hat er bei der Scheidung eine Forderung für diesen Beitrag. Ist die Liegenschaft seither im Wert gestiegen, wird die Forderung anteilsmässig nach dem heutigen Wert berechnet (Art. 206 und 209 Abs. 3 ZGB). Ob bei einem Wertverlust mindestens der ursprüngliche Betrag zurückfliesst, hängt davon ab, in wessen Vermögen investiert wurde. Voraussetzung ist, dass sich die Investition belegen lässt.

Bei der Gütertrennung findet keine solche Teilung statt, jeder Ehegatte behält sein eigenes Vermögen. Steht die Liegenschaft trotzdem im gemeinsamen Eigentum, muss dieses dennoch aufgelöst werden. Die Gütergemeinschaft kommt in der Praxis selten vor und wird hier nicht näher behandelt.

Die Eigentumsform

Im Grundbuch ist ersichtlich, wem die Liegenschaft gehört. In der Schweiz sind drei Formen üblich:

• Alleineigentum: Nur ein Ehegatte ist als Eigentümer eingetragen.
• Miteigentum: Beide Ehegatten besitzen einen bestimmten Anteil, zum Beispiel je die Hälfte.
• Gesamteigentum: Die Liegenschaft gehört beiden gemeinsam, ohne festgelegte Anteile. Über sie kann nur gemeinsam verfügt werden.

Wichtig ist dabei: Eigentum und güterrechtlicher Anspruch sind zwei verschiedene Ebenen. Auch wer nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann einen finanziellen Anspruch auf einen Teil des Werts haben, wenn die Liegenschaft zur Errungenschaft des anderen Ehegatten gehört.

Die drei Lösungswege für das gemeinsame Eigenheim

In der Praxis stehen Ehepaaren grundsätzlich drei Wege offen. Welcher sinnvoll ist, hängt von der finanziellen Situation, von den Kindern und vom Verhältnis der Ehegatten zueinander ab.

1. Übernahme durch einen Ehegatten

• Ein Ehegatte übernimmt die Liegenschaft und zahlt den anderen für dessen Anteil aus.
• Grundlage ist der aktuelle Verkehrswert. Davon wird die Hypothek abgezogen, der verbleibende Nettowert bildet die Basis für die Auszahlung.
• Die Bank muss der Übernahme der Hypothek zustimmen und prüft, ob der übernehmende Ehegatte die Finanzierung allein tragen kann.
• Der Eigentumswechsel wird anschliessend im Grundbuch eingetragen.
• Können sich die Ehegatten nicht einigen, kann das Gericht eine Liegenschaft im Miteigentum ungeteilt jenem Ehegatten zuweisen, der ein überwiegendes Interesse nachweist, etwa weil die Kinder bei ihm leben (Art. 205 Abs. 2 ZGB). Er muss den anderen Ehegatten aber für dessen Anteil entschädigen können.

2. Verkauf der Liegenschaft

• Der Verkauf ist in der Praxis die häufigste Lösung, vor allem wenn keiner der Ehegatten die Liegenschaft allein finanzieren kann.
• Aus dem Erlös werden zuerst die Hypothek, allfällige Vorfälligkeitsentschädigungen, Verkaufskosten und Steuern beglichen. Der Rest wird nach den Eigentumsverhältnissen und dem Güterrecht aufgeteilt.
• Ein freihändiger Verkauf erzielt in der Regel einen besseren Preis als eine öffentliche Versteigerung, die das Gericht anordnen kann, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen (Art. 651 Abs. 2 ZGB).
• Verkaufspreis, Vorgehen und Zeitplan sollten schriftlich vereinbart werden.

3. Gemeinsames Eigentum beibehalten

• Die Ehegatten bleiben auch nach der Scheidung gemeinsam Eigentümer, beispielsweise damit ein Elternteil mit den Kindern bis zum Ende der Schulzeit im Haus wohnen kann oder um die Liegenschaft zu vermieten.
• Beide bleiben in diesem Fall gegenüber der Bank für die Hypothek verantwortlich.
• Diese Variante setzt ein gutes Einvernehmen voraus. In der Scheidungskonvention sollte genau geregelt werden, wer die Liegenschaft nutzt, wer welche Kosten trägt, wie der andere entschädigt wird und wann sowie wie ein späterer Verkauf erfolgt.

Was mit der Hypothek geschieht

Die Hypothek ist bei einer Scheidung oft der entscheidende Punkt. Denn eine Einigung unter den Ehegatten bindet die Bank nicht.

• Gemeinsame Haftung: Haben beide Ehegatten den Hypothekarvertrag unterzeichnet, haften sie in der Regel solidarisch. Die Bank kann also von jedem die gesamte Schuld verlangen, unabhängig davon, wer in der Liegenschaft wohnt oder was in der Scheidungskonvention vereinbart wurde.
• Entlassung aus der Haftung: Ein Ehegatte kann nur mit Zustimmung der Bank aus dem Vertrag entlassen werden. Die Bank prüft die Finanzierung dann neu, ähnlich wie bei einem neuen Hypothekargeschäft.
• Tragbarkeit: Die jährlichen Kosten für Zins, Amortisation und Nebenkosten dürfen in der Regel rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Banken rechnen dabei mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent. Mit nur noch einem Einkommen wird diese Grenze häufig überschritten. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag «Hypotheken: Modelle und Bankanforderungen im Überblick».
• Neubeurteilung durch die Bank: Eine Scheidung verändert die finanzielle Situation der Kreditnehmenden. Die Bank kann die Finanzierung deshalb überprüfen und je nach Vertragsbedingungen die Konditionen anpassen.
• Vorzeitige Auflösung: Wird eine Festhypothek vor Ablauf der Laufzeit aufgelöst, etwa bei einem Verkauf, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann je nach Restlaufzeit hoch ausfallen. Allenfalls kann die bestehende Hypothek von der Käuferschaft übernommen werden, sofern die Bank zustimmt.

Zeichnet sich eine Trennung ab, ist es ratsam, keine Festhypothek mit langer Laufzeit neu abzuschliessen. Eine kürzere Laufzeit oder eine SARON-Hypothek lässt mehr Spielraum. Zudem lohnt es sich, frühzeitig das Gespräch mit der Bank zu suchen.

Wohnen während der Trennung und nach der Scheidung

Oft stellt sich schon lange vor dem Scheidungsurteil die Frage, wer in der Liegenschaft bleiben darf.

• Während der Trennung: Können sich die Ehegatten nicht einigen, regelt das Eheschutzgericht die Benützung der Wohnung (Art. 176 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB). Massgebend ist dabei nicht allein, wer im Grundbuch steht, sondern vor allem, wer die Wohnung näher braucht. Das Wohl der Kinder hat dabei grosses Gewicht.
• Schutz der Familienwohnung: Solange die Ehe besteht, darf die Familienwohnung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen Ehegatten verkauft werden, und zwar auch dann, wenn sie nur einem Ehegatten gehört (Art. 169 ZGB).
• Nach der Scheidung: Gehört die Familienwohnung einem Ehegatten, kann das Gericht dem anderen ein befristetes Wohnrecht einräumen (Art. 121 Abs. 3 ZGB). Voraussetzung ist, dass er wegen der Kinder oder aus anderen wichtigen Gründen auf die Wohnung angewiesen ist und dies dem Eigentümer zugemutet werden kann. Im Gegenzug ist eine angemessene Entschädigung geschuldet, oder die Nutzung wird an die Unterhaltsbeiträge angerechnet.

Es empfiehlt sich, die Wohnsituation und die Kostenaufteilung während der Trennung in einer schriftlichen Vereinbarung festzuhalten.

Worauf es bei einer Scheidung mit Liegenschaft ankommt

4. Unterlagen frühzeitig zusammenstellen

Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Hypothekarverträge sowie Belege über eingesetzte Eigenmittel, Erbschaften, Vorbezüge und grössere Investitionen bilden die Grundlage für jede faire Aufteilung.

5. Den Verkehrswert unabhängig schätzen lassen

Die Frage nach dem Wert der Liegenschaft führt häufig zu Diskussionen. Eine Bewertung durch eine unabhängige Fachperson, die beide Ehegatten akzeptieren, schafft eine sachliche Grundlage.

6. Die Bank frühzeitig einbeziehen

Ob eine Übernahme überhaupt finanzierbar ist, entscheidet am Ende die Bank. Ein frühes Gespräch schafft Klarheit und verhindert, dass Vereinbarungen getroffen werden, die sich später nicht umsetzen lassen.

7. Mit Nettobeträgen rechnen

Latente Grundstückgewinnsteuern, Vorfälligkeitsentschädigungen und die Rückzahlung von Vorsorgegeldern können den verfügbaren Betrag deutlich verringern und sollten in jede Berechnung einfliessen.

8. Fachpersonen beiziehen

Für die rechtlichen Fragen empfiehlt sich eine Anwaltsperson für Familienrecht oder eine Mediation. Für die Bewertung und einen allfälligen Verkauf unterstützt eine erfahrene Immobilienfachperson.

Fazit: Klare Grundlagen schaffen Raum für gute Entscheidungen

Was mit dem Eigenheim bei einer Scheidung geschieht, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind der Güterstand, die Eigentumsform im Grundbuch, die Finanzierung sowie die persönliche Situation beider Ehegatten. Ob Übernahme, Verkauf oder gemeinsames Eigentum. Jede Lösung hat rechtliche, finanzielle und steuerliche Folgen, die sorgfältig abgewogen werden sollten.

Wer frühzeitig die Unterlagen ordnet, den Wert der Liegenschaft sachlich ermitteln lässt und Bank sowie Fachpersonen rechtzeitig einbezieht, schafft die Grundlage für eine faire und tragfähige Lösung, auch in einer emotional schwierigen Lebensphase.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung im Einzelfall.